Жилой комплекс (г. Красноармейск)
Новая жизнь
квартиры комфорт-класса по цене "эконом"
в ближайшем Подмосковье
(495) 740-39-88, 8-800-500-68-80
(495) 740-39-888-800-500-68-80
Звонок по России бесплатный
Дом сдан

Жилье, купленное по ипотеке, при грамотном управлении может быть хорошим инвестиционным инструментом. Такая квартира способна приносить доход как сразу после сдачи застройщиком объекта, так и спустя несколько лет. По сути, недвижимость в столичном  регионе, даже купленная с использованием заемных денег, по-прежнему является одним из самых надежных способов вложения собственных средств.

По информации девелоперской компании ОПИН, доля инвестиционных покупок в среднем в проектах московского региона составляет около 20%, в период валютных колебаний она возрастает на 15-20%. Основной объект инвестиций в жилую недвижимость – новостройки в Москве и ближнем Подмосковье. При этом, инвесторы со средним бюджетом предпочитают  вкладываться в подмосковную стройку. Порог входа ниже, а прибыльность, даже с учетом ипотеки, довольно высока. Большая часть сделок проходит с использованием "живых денег", однако доля кредитов в инвестициях постоянно растет. "РБК-Недвижимость" предлагает несколько  самых распространенных способов заработать на новостройке с помощью ипотеки.  

Свайный метод

 Как всегда выгодно покупать новостройку на этапе котлована или как модно сейчас говорить на свайном этапе. В этом случае  стоимость квартиры  будет расти вместе с возводимыми этажами. "Допустим, вы купили с помощью ипотечного кредита  "однушку", например, в новом жилом комплексе в Мытищи, на старте продаж она стоила 3 007 000 руб. (март 2014). Первоначальный взнос составил 30% или 902 тыс. руб. Сумма кредита 2 105 000 руб. На момент приобретения квартиры и оформления ипотеки условия по кредиту были следующие – кредит на 12 лет, под 12% годовых на период строительства и после ввода", - рассуждает Роман Строилов, руководитель отдела ипотеки и специальных программ Tekta Group. 

Сейчас, по информации эксперта такая квартира стоит от 3 950 000 руб. Таким образом, квартира подорожала на 943 тысячи рублей. Что касается расходов, то к  сентябрю (шесть месяцев использования кредита) сумма переплаты составит  125,6 тыс. руб. 

Чистая выгода – около 818 тыс. руб. По мнению Романа Строилова, к окончанию строительства стоимость объекта обязательно  вырастет, и выгода может стать еще ощутимее. 

Квартира лучше депозита

По словам Дениса Бобкова, руководителя аналитического центра ОПИН, частному инвестору имеет смысл рассмотреть предложения ипотечных банков с минимальным первоначальным взносом – 10% или 15%. 

Допустим, что стоимость квартиры в строящимся проекте на начальном этапе в Московской области составляет 3 млн руб. В этом случае выплачиваем 300 тыс. руб. в качестве первоначального взноса. Срок строительства при этом составит в среднем 2 года. Строящийся объект дорожает в среднем на 20-25% в год – то есть к концу строительства он подорожает минимум на 40%. 

"Если мы говорим об инвестировании, то в данном случае, чем больше срок  кредитования (для снижения величины ежемесячного платежа), тем лучше. Впрочем,  для сохранения  привлекательной процентной ставки, лучше не растягивать выплаты более чем на 15 лет. В нашем случае процентная ставка составит 13-14%, что в любом случае существенно ниже, чем рост стоимости недвижимости в строящемся проекте и примерно равноценно росту стоимости жилья после сдачи ГК. Ежемесячные выплаты будут в пределах 36,5 тысяч рублей", - рассказывает Денис Бобков.

 Дополнительная издержка для покупателя, по его словам, это оплата страхования по ипотечному кредиту. В среднем это 20 тыс. руб. за два года, по истечении которых частный инвестор, как правило, продает свою новостройку. 

"Таким образом, за два года с учетом первоначального взноса, ежемесячных платежей и страховки покупатель тратит около 1,2 млн. руб. А продать квартиру уже можно в среднем за 4,2 млн руб. Из прибыли от  спекулятивной операции в 3 млн руб.,  погашаем  оставшуюся  часть кредита - 2,6 млн руб. А из полученного дохода в  400 тыс.  руб. вычитаем обязательный в этом случае подоходный  налог - 13%. На выходе -  в кошельке инвестора останется 348 тыс. рублей. И это значительно выше, чем доходность по любому банковскому депозиту", - резюмирует эксперт.

 

Купил – сдал - продал

 Существует еще два относительно простых способа заработать на квартире, купленной в ипотеку: сдать ее в аренду после окончания строительства (желательно, чтобы квартира была с отделкой) или же сдать в аренду на три года (чтобы избежать уплаты налога с продаж) и продать. При этом на время строительства хозяину квартиры придется потратиться на ипотеку. Зато после выхода объекта на вторичный рынок, арендная плата позволит полностью или частично, в зависимости от характеристик объекта, компенсировать ежемесячные платежи по кредиту. 

"Возьмем, к примеру, однокомнатную квартиру с отделкой в микрорайоне "Новое Измайлово", предлагает Павел Тимошенко, руководитель ипотечного центра ФСК "Лидер". Ее стоимость на сегодняшний момент – 4 109 473 руб. Предположим, что она будет куплена с привлечением ипотеки под 11,9% годовых при первоначальном взносе в 15% (616 421 руб.) сроком на 15 лет". 

По расчетам эксперта, ежемесячный платеж по кредиту в этом случае составит 42 549 руб. Дом, в котором находится эта квартира, как ожидается, введут в эксплуатацию в 2016 г. Сейчас стоимость аренды аналогичной квартиры составляет 33 тысяч  рублей. Можно предположить, рассуждает Павел Тимошенко, что через два года с учетом инфляции аренда составит 33 тыс.  руб. в месяц. В 2017 г. сдать эту квартиру можно будет уже за 35 тыс. руб., а в 2018 г.– за 36500 руб. Если направлять эти средства на компенсацию платежа по кредиту, собственнику придется доплачивать лишь 9549 руб. ежемесячно  в 2016 г., а в последующие годы 7549 и 6049 руб. соответственно.

 "В среднем, по нашим наблюдениям, за весь период  строительства недвижимость в подобных микрорайонах дорожает на 25% в год, далее после получения права собственности рост снижается до 7 % в год. Значит, наша квартира может быть продана через 5 лет за 7,5 млн рублей", - отмечает эксперт.

 

Антон Свешников http://ipoteka.realty.rbc.ru/articles/98